Concebido como estratégia para valorizar o centro de São Paulo, o Projeto Nova Luz não conseguiu até hoje atrair o interesse do mercado imobiliário para a região. É o que afirma o arquiteto e urbanista Jorge Bassani, coordenador de grupo de pesquisa sobre a área na Faculdade de Arquitetura e Urbaismo da USP. Para ele, a operação deflagrada no dia 3 de janeiro pela Polícia Militar é uma última tentativa da prefeitura de Gilberto Kassab (PSD) de mostrar serviço ao tentar solucionar o problema dos viciados em crack, instalados há anos no bairro.
“É o último ano dessa gestão, não vão conseguir mais nada”, diz ele.
O Projeto Nova Luz existe há mais de 30 anos e nunca foi realmente implantado. Em 2010, a Prefeitura realizou concessão urbanística para a área.
O grupo de empresas vencedoras tenta agora atrair investimentos de construtoras. Antes disso, ainda na gestão Serra, um leilão para construir na área não teve nenhuma incorporadora interessada, segundo Bassani.
De concreto, o projeto demoliu alguns edifícios e abriu um canteiro de obras, responsável por espalhar os usuários para toda região da Santa Cecília, no perímetro conhecido como “Nova Cracolândia”. Agora, busca licenças junto aos órgãos de preservação ambiental e patrimônio e ligados à mobilidade, já tendo obtido parecer favorável junto ao Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo). Além disso, está sendo definido o edital de licitação para a futura incorporadora. Segundo a Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU), o projeto Nova Luz tem duração de 15 anos, nos quais quer promover uma grande transformação urbanística na área, com aproveitamento da infraestrutura já instalada. Entre as iniciativas, está a construção de moradias, creches, ciclovias, calçadas mais largas, áreas verdes e parques lineares.
Para Bassani, a operação é uma tentativa de fazer o saneamento em relação aos viciados, melhorando a visibilidade e atraindo investimentos. “Mas isso não vai resolver nada do ponto de vista do empreedimento imobiliário, porque não estão conseguindo convencer setores do capital privado”, afirma ele.
A região, diz ele, é desvalorizada tanto por causa da depreciação social quanto por características urbanísticas próprias, como o formato dos terrenos, grande quantidade de monumentos e prédios históricos e por ser Zona Especial de Interesse Social (Zeis), que exige tratamento diferenciado. “Não há especulação em cima dessa desvalia”, afirma Bassani.
“Nós queremos que aquilo seja valorizado como bem urbano e também como possibilidade de negócio”, comenta.
“Pela lógica linear do mercado imobiliário, o fato de ser ZEI dificulta o empreendimento”.
O pesquisador aponta que a operação da PM dá visbilidade tanto para o governador Geraldo Alckmin (PSDB), responsável pela atuação policial, quanto para a gestão de Gilberto Kassab (PSD), que, segundo ele, não teve grandes avanços nos últimos anos.
Assim, o plano corre o risco de cair em uma atitude eleitoreira, com grande aparição na mídia, mas sem melhorias concretas, com um trabalho a longo prazo. “Não temos perspectivas eficientes de um projeto urbano. Nesses dois anos de concessão, foi feita apenas uma demolição, que não resultou em nada a não ser escombros”, lembra. “Essa gestão vai sair completamente desmoralizada em relação à Luz”.
Fonte: http://www.cartacapital.com.br/sociedade/o-projeto-nova-luz-nao-convenceu-o-capital-privado/
Foto: Luiza Strauss
O bairro Santa Ifigênia está em perigo de destruição pela Prefeitura de São Paulo, em proveito dos especuladores imobiliários. O estudo de viabilidade economica preparado pela FGV apresenta tabelas de valores de imóveis drasticamente sub-avaliadas a razão de 1/7 a 1/15 do valor do mercado dos imóveis residenciais e comerciais. Ora, os terrenos baratíssimos avaliados não existem na região do projeto, ou seja, só existem no relatório da Prefeitura e foram usados como premissa do projeto! Quem será responsável frente ao futuro concessionário que certamente assumirá, via o Judiciário, responsabilidade financeira dos 6/7 a 14/15 restantes frente a estes valores equivocados assinalados no processo: será o Consórcio Concremat/Cia City/FGV/Aecom? Ou, será que os representantes do Executivo e do Legislativo que aprovaram as leis serão pessoalmente responsáveis com os seus bens? Se for a Prefeitura, entendo que o prejuízo atinente a este projeto é inaceitável para o contribuinte paulistano. Portanto, considero imprescindível que cadastramento e pericias sejam feitas para cada unidade de imóvel residencial e comercial da região de forma transparente junto ao Judiciário, com a participação de cada proprietário, e as tabelas de valores sejam ajustadas aos preços de mercado atuais e reais; considero imprescindível que os valores reais sejam usados como premissa corrigida do Projeto e como premissa para o estudo de viabilidade econômico-financeira previamente à licitação do Concessionário Urbanístico – o qual precisa ser protegido também.
Com as propriedades sub-avaliadas e sem considerar as inúmeras indenizações complementares devidas – dos lucros cessantes, dos valores reais dos fundos de comércio, dos inquilinos, dos empregados – o Consórcio Nova Luz já prevê a necessidade de uma contrapartida por parte da municipalidade no valor de mínimo R$ 350 milhões! Os terrenos baratos requeridos pelos agentes imobiliários, cujos preços de venda são estipulados no projeto, significarão graves prejuízos ao Concessionário Urbanístico que será judicialmente obrigado a pagar preços de mercado reais e atuais pelos terrenos e pelas variadas indenizações. Restará ao Concessionário Urbanístico cobrar judicialmente da Prefeitura as suas enormes perdas, o que é inaceitável para o contribuinte paulistano e o que também demonstra a inviabilidade do projeto. Com base nestas considerações, qualquer pessoa de bom senso percebe que o Projeto Nova Luz e a Concessão Urbanística da Nova Luz devem ser cancelados – a fim de evitar a falência do Concessionário Urbanístico, de evitar mais despesas desnecessárias para o contribuinte paulistano em proveito dos especuladores imobiliários e para evitar os perigos de mais uma área de terra arrasada nesta cidade. Afinal, pagar a conta de muito mais de R$ 10 bilhões, só para os especuladores imobiliários se locupletar, interessa ao contribuinte paulistano e à cidade?
Portanto, por que o projeto Nova Luz iria convencer o capital privado a assumir a concessão urbanística?
A única alternativa viável é a anulação das leis municipais 14917 e 14918 da Concessão Urbanística pelo Executivo e pelo Legislativo.
Suely Mandelbaum, Urbanista